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法人化のタイミング

賃貸事業を拡大していると、個人では節税の限界がきます。法人では、役員報酬、法人保険が使えたり、経費算入の幅広いので規模が大きくなった場合には法人の設立が効果的です。では、法人設立のタイミングはいつがいいのでしょうか。

 

法人設立は最初からがベター

 

実は、規模を大きくしていこうと考えているのであれば、最初から法人を設立をして増やしていくのが一番良いでしょう。最初は、法人の設立費用が重く感じられますが、拡大していくとそれほどの負担にはならなくなります。

 

法人設立時の費用としては、新設法人の登記費用:30万弱、1年間の税理士費用(顧問・決算申告):40万程度となります。

 

なぜ、最初から法人化した方がいいかというと、個人で不動産を取得して、後で法人に移したいと考え方時には、費用が嵩むからです。

 

個人から法人への資産移転は、通常の売買と同じように下記費用がかかります。

  • 不動産取得税
  • 登記費用

 

この2つの費用を個人でも支払、そして法人への資産移転時にも支払うことになるので、最初から法人で物件を取得していけば一回で済むことになります。徐々に拡大していくのであれば、法人の決算が良くなっていきますので、銀行にも3期、4期と経つにつれ、良い評価を受けやすくなります。

 

とはいっても最初から法人がハードルが高いということであれば、次のような考え方になります。

 

個人より法人の税率が低くなるタイミングで判断する

 

よくみなさんも聞かれたことのある「個人と法人の税率」を比較し、法人の税率の方が低いタイミングで法人化しましょうという話です。現在は、法人の実効税率が30%後半です。それに対し、個人の課税所得が1800万を超えてくると所得税が40%になります。

 

そのため、個人の課税所得が1800万を超えてくると法人を設立した方が税金が安くなるという考え方です。個人の課税所得は累進課税ですから、課税所得が上がってきたら法人を設立して収益物件を購入していくということです。

 

ただし、ここで考えないといけないのは、本当の意味での税率比較です。法人の実効税率(所得税・事業税・住民税)は、賃貸事業のような不動産経営の場合は多くが中小企業(資本金1億以下等)の扱いとなります。その場合の、法人の実効税率は、所得が800万以下であれば、実行税率は21%〜25%程度になります。

 

個人(すべて貸付業とした場合)は、所得税と住民税を合わせた実効税率が課税所得が330万超になると、27%を超えてきます。つまり、課税所得が330万超になれば、法人の方が課税水準としては安くなる可能性があります。

 

これは、給与収入を合算した場合などは複雑になっていきますが、覚えてほしいことは、中小企業の法人は優遇されているので、税率が低いということを覚えておいてください。したがって、個人で課税所得が、330万というと給与収入500万〜600万の間くらいになります。

 

サラリーマン年収500万〜600万の方は、法人を設立して不動産投資を行っていった方がお得になる可能性があります。細かくは、給与所得と不動産所得のバランスになるので、どの時点で法人化した方がいいかについては自身か税理士にシミュレーションしてもらうと良いでしょう。

 

 

法人化した方が収支が見やすい

 

サラリーマン給与に家賃収入が増えると、個人の場合自由に使えるという反面、不動産経営の中で収支を管理することがやや難しくなります。人間は弱い生き物ですから、ちょっと家賃収入が増えるとどんどん家賃収入に手をつけてしまいがちです。

 

つまり、サラリーマン収入に家賃収入がプラスされると、勘違いしてしまう残念な方が多いためです。賃貸経営の収支は、節税の視点だけではなく、個人から切り離し法人で管理していくという経営面の効果を見ているということです。

 

以前は、株式会社を設立するには、最低でも1000万の資本金が必要でしたが、いまでは1円でも株式会社が設立できます。会計・税務の知識があれば、決算なども格安で10万以下でできるところもあります。コスト面に関しても落とし方はいろいろとあります。

 

とはいえ、法人化を検討していても、銀行が個人にしか貸さない場合も多いため、法人化での収益物件取得を検討しながら、個人でもあわせて検討するという段取りになります。

 

まとめ
不動産投資を始められるレベルの方は年収600万〜700万以上の方が多く、課税所得で330万超になりますので、拡大するならば法人での取得が有利になるでしょう。後で個人から法人に資産を移転するとなると不動産取得税や登記費用がかかるので、法人化を少しでも検討しているならば迷わず法人化をお勧めします。

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