金銭的自立を目指す女性：税金にも強くなる
不動産投資をしていく上で、切っても切れない関係なのが「税金」です。不動産を買うとき、保有しているとき、売る時などさまざまなケースにおいて税金が課税されますので、不動産投資で安定的な利益を上げていくためには、必ずこれら「税金」に関する基本的な知識を身につけることがとても大切です。
そこで今回は不動産投資において課税される税金の詳細について解説したいと思います。
不動産を購入すると「不動産取得税」が課税される
不動産を購入する際にはさまざまな税金が課税されますが、中でも最も負担が大きいのが「不動産取得税」です。不動産取得税とは土地や家屋を購入、または新築、増築して取得した場合に課税される税金です。
不動産取得税の計算方法は以下の通りです。
住宅用建物にかかる不動産取得税：（固定資産税評価額-控除額）×３％
土地にかかる不動産取得税：固定資産税評価額×１／２×３％
固定資産税評価額とは、実際にその不動産を購入した金額ではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準によって評価した金額で、土地の場合は取得価格のおよそ７割、建物の場合は取得価格の５～７割程度の金額となります。
また、建物部分については、一定の要件を満たす場合に固定資産税評価額から一定額を控除することができます。
ただ、投資物件の場合は床面積が一戸建ての場合で５０㎡以上、それ以外の場合でも４０㎡以上の広さが必要となるため、単身者向けのワンルーム投資をしている場合控除はないでしょう。
不動産取得税の税率は３％ですが、仮に固定資産税評価額が１０００万円だとすると３０万円も納税しなければならないため、決して軽視できません。
そのため、投資利回りを計算する際には、必ずこの不動産取得税を含めて計算するようにしましょう。なお、不動産取得税は売買の決済時ではなく、取得後半年～１年程度経ってから請求されますので資金繰りにも注意しましょう。
不動産の取得時にかかるその他の税金について
不動産の取得時には、不動産取得税以外にも以下のような税金が課税されます。
１：登録免許税
不動産を取得した際の「登記」の際に課税される税金を登録免許税といいます。これも課税対象となるのは不動産取得税と同じで「固定資産税評価額」で、不動産投資のように売買による取得の場合は、土地、建物共に２％が課税されます。
２：印紙税
不動産の売買契約書は課税文書となるため、一定額の収入印紙を貼らなければなりません。売買契約書に貼る印紙税は、平成３０年３月３１日までの間に作成されるものについて軽減措置がとられています。
印紙の金額は、対象となる物件の金額によって変動します。例えば１０００万円を超え５０００万円以下の不動産売買契約書は、本来２万円ですが軽減措置により１万円の印紙となっています。
保有中に課税される「所得税」と「減価償却費」について
不動産を購入して賃貸経営をすると、家賃という収益が発生し、そこから必要経費を差し引いた不動産所得に対して所得税が課税されます。この保有期間中に重要となってくるのが「節税対策」です。
不動産購入時の不動産取得税や登録免許税などは、節税することができませんが、所得税については、「経営」という意識をもって望めば発生する税金を抑える事が出来ます。
減価償却費は「経費」
賃貸経営における節税で最もポイントとなるのは「減価償却」です。所得税を節税するためには、課税対象となる不動産所得をできる限り引き下げる必要があります。けれども、実際にお金を支出して経費をつくれば、その分手元に残るお金は減ってしまいます。
そこで登場するのが「減価償却費」です。減価償却費とは、「ものの劣化代」であり、不動産投資においては購入代金を一括で経費として計上せず、償却率に則り、毎年一定額を経費として計上する事となります。
すなわち、キャッシュとしての支出はありませんが、帳簿上は毎年一定の金額を「経費」として計上できるため、不動産投資においては「魔法の経費」と呼ばれたりします。とはいえ、売却時には、建物の帳簿上の価格が下がり、利益が出やすい関係にあるため、魔法というよりは、繰り延べしていることにはなるのですが、ここは中級者以上になったら理解しましょう。
青色申告特別控除は必須
所得税の申告にあたっては、「簡易簿記」による１０万円控除と「複式簿記」による６５万円の控除があります。複式簿記によって記帳することで、６５万円の所得控除が受けられるため、投資利回りを考えるならば、必ず複式簿記による青色申告特別控除である６５万円控除で申告しましょう。
賃貸経営は「黒字」を心がける
賃貸経営を節税目的で行なう人は、不動産所得を先ほどの減価償却費などを活用してわざと赤字にして、給与所得との損益通算によって所得税の還付を受けようとする場合もあります。しかし、「不動産投資家」として賃貸経営をするのであれば、事業者として赤字にならないように経営していくことが何より大切です。
まとめ
・税金の一部しか載せていませんが、税金の種類はたくさんあります。そこを理解していかないとなかなか手元にキャッシュが残せないのが、賃貸経営ビジネスです。少しずつ理解していきましょう。
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