金銭的自立を目指す女性:収益物件の購入方法
不動産投資はまず投資の対象となる収益物件を購入するところから始まります。実は、不動産投資が成功するか、失敗するかはこの「購入時」に決まると言っても決して過言ではありません。そこで今回は、収益物件の購入までの流れと、そのポイントについて解説したいと思います。
ステップ1:不動産会社の探し方
信頼できる不動産会社を探して、そこの営業マンに自分の希望を伝えて収益物件を探してもらいます。例えば、女性が初めて不動産投資を始める場合は、不動産のプロである不動産会社を探して、そのプロに物件を探してもらうのが最も効率的と言えるでしょう。
不動産会社の探し方としては、以下のような方法があります。
・インターネットで収益物件を検索し、高利回りの不動産を多く扱っている不動産会社に問い合わせする
・不動産投資セミナーに積極的に参加し、そこで不動産会社を紹介してもらう
女性が初めて不動産投資を始める場合は、先輩投資家が主催している不動産投資セミナーなどに積極的に参加し、そこでさまざまな情報を収集する事をおすすめします。
この業界は、どうしても男性中心のため、女性であると舐められてしまいがちですので、そこは気合とプロのようなスタンスをもって堂々と渡り合うことが重要です。
ステップ2:物件概要を取得する
希望に合いそうな物件が見つかったら、早速「物件概要」を取得しましょう。物件概要はその不動産を取り扱っている不動産会社に依頼すれば取得することができます。この際、不動産会社が作成している募集用のチラシや広告の情報のみで判断してはいけません。
これらの媒体には最低限の物件情報しか記載されていないため、具体的に検討する場合はさらに詳細な情報が記載されている「物件概要」を必ず請求しましょう。ちなみに、チラシや広告に載っていない情報で特に注意すべきことは以下の通りです。
1:表面利回りではなく、実質利回りで判断する
2:区分投資の場合、修繕積立金は月額だけではなく、管理組合の積立金残高まで確認する
3:過去のリフォーム歴などを確認する
4:賃貸中の場合は、賃借人の家賃、共益費が記載された家賃表を取得し、確認する
最低限これらの情報については、物件概要を請求する際に、不動産会社に伝えて一緒に教えてもらいましょう。
ステップ3:買付を入れる
物件概要を見て検討した結果、「良好」と判断した場合はすぐに買付を入れましょう。ここで重要な事は、自分が投資対象と判断した収益物件については、可能な限り即断即決することです。なぜなら、これから不動産投資で成功をしようと考えている人は、あなた以外にもたくさんいるからです。
そして、ほとんどの場合、あなたが「良好」と判断した収益物件については、他人が見ても同じように「良好」と判断する可能性が高いのです。つまり、投資良好と判断されるような高利回りの収益物件は、常に他の不動産投資家と取り合いなのです。そのため、投資良好と判断した物件についてはできる限りすぐに買付を入れましょう。
そして、この段階でもう一つやるべき事があります。それは銀行融資の「審査」です。
金融機関の融資の予審は、購入予定の物件が決まればすぐに審査に出す事が可能です。万が一買付が通った後に融資が出ないということがないよう、必ずこの段階で審査に出すようにしましょう。もちろん、現金一括購入の場合は不要です。
ステップ4:買付が通ったらできる限り早く契約を結ぶ
すぐに買付を入れても二番手になってしまうこともありますが、もしも一番手で通ったら、できる限り早めに契約を結びましょう。この際万が一融資の本審査が通らなければ、契約を白紙に戻すことを必ず契約書に盛り込んでもらいましょう。
これを忘れると、万が一の時に手付金を没収されてしまいますので気をつけましょう。また、高利回りの物件は、契約締結までもたもたしていると、売主の気持ちが途中で変わってしまうことも少なくありません。いったん契約を締結して手付金を差し入れる事で、売主側の売るという意識が確定しますので安心できます。
ちなみに、手付金を差し入れた後に売主がキャンセルを申し出てきた場合は、手付金の「倍額」を売主から受け取る事ができます。これを「手付け倍返し」と言います。
ステップ5:決済
融資の本審査が通ったら、スケジュールを調整し最短で決済をしましょう。この際、購入予定の物件に「抵当権」や「根抵当権」が設定されている場合は、決済日までまたは決済当日に抹消してもらわなければなりません。
この段取りが意外に手間取るため、もしも購入予定の物件にこれらの登記がされている場合は、予め不動産仲介会社にいつであれば決済ができるのか確認しておきましょう。
物件の購入はスピードが大切
高利回りの収益物件を手にするためには、「スピード感」が重要となります。もちろん、物件の選定や検討には細心の注意をもって時間をかけて判断する必要がありますが、その結果「良好」と自分自身で判断したら、そこからのスピードについては常に決済までの「最短距離」を意識して手続きをするようにしましょう。
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