公務員の不動産投資:家族信託を使う(借入なしの場合)
公務員の不動産投資のポイントは、如何にして公務員の副業禁止規定をクリアするかという点です。ここが、他のサラリーマン投資家とは違い「工夫」が必要となる部分です。
人事院規則では、事業的規模以下の不動産投資については許可不要としていますが、それを超えて不動産投資をする場合については、公務員としての本業への影響も考えて、不動産投資に規制がかかってしまいます。
資産管理法人の設立もそのひとつの方法ですが、法人設立しないといけません。既に個人で所有している場合に、これをクリアする一つの選択肢として「家族信託」という手法があります。特に、ローンの支払いがない無借金の収益不動産の場合は、この家族信託がとても有効です。
「公務員の事業的規模を超える不動産投資」の承認申請をクリアするポイントとは
事業的規模を超える不動産投資に許可が出るかどうかの境界線は、その不動産投資の「事業性」の有無にあります。すなわち、公務員自身で不動産賃貸経営を営んでいるような場合は、事業性ありと評価されてしまい、許可はほぼおりないでしょう。
けれども、管理を不動産管理会社に委託すると、公務員自身による事業性は弱くなり許可が通りやすくなります。そしてこの流れをさらに応用した方法が「家族信託」です。
家族信託で承認申請が通る理由とは
家族信託の特徴は、不動産投資における「主体」を次の3つに分けられるという点にあります。
1:委託者
収益物件を所有している本人のことで、信託を依頼する側の人間です。
2:受託者
収益物件の所有者である委託者からの信託を受けて、その収益物件の管理運用などの行為を行なう人のことを言います。
3:受益者
受託者が収益物件を管理運営することで得た「利益」を受け取る人のことを言います。
公務員の不動産投資の承認申請は、2番の「受託者」としての地位を公務員本人が有しているのかどうかが、重要な判断材料となります。
もっと分かりやすく言うと、国は公務員自身が不動産投資で利益を出すことを嫌がっているのではなく、公務員が不動産投資をすることで、公務員としての業務に影響が出ることを懸念しているのです。
そのため、これをクリアするためには、国が最も懸念している「受託者」が行なう業務の部分を、家族信託によって公務員本人から切り離してしまえば良いのです。
つまり、受益者を公務員として、受託者を家族に設定するのです。そうすることで、たとえ不動産投資が事業的規模以上になったとしても、「自分は家賃を受け取っているだけで、賃貸経営や不動産の運用については受託者である妻がやっているので問題ありません」と主張すれば、不動産投資が副業禁止規定に違反しないことを説明できるのです。
家族信託と管理委託の決定的な違いとは
ここまで説明を聞くと、「家族信託って結局は管理委託と同じようなことでは?」と思うかもしれませんが、実は重要な部分が大きく異なります。不動産会社への管理委託の場合は、あくまで賃貸管理の実務をお願いするだけですので、収益物件の所有者は公務員である本人のままです。
これに対し家族信託の場合は、収益物件の所有者は公務員本人ではなくなります。信託の場合、不動産登記上は「受託者」の名義に所有者名が変更登記されますが、事実上は信託された収益不動産は、それ自体が「独立した信託財産」となります。
要するに、管理委託の場合は公務員本人の意向に基づいて不動産会社が動くだけですが、家族信託の場合は信託を受けた受託者が、信託契約の範囲の中で自らが主体となって不動産を管理運営できるのです。
よって、管理委託よりも家族信託の方が、公務員が不動産投資の事業性からさらに切り離されることとなり、副業禁止規定をクリアしやすくなるということなのです。
収益物件を現金一括で購入する場合や、既に所有している無借金物件などについては簡単に信託できますので、是非活用してみましょう。
まとめ
・個人所有の無借金物件であれば、簡単に家族信託が利用でき、副業回避の可能性が高い
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