公務員の不動産投資：不動産投資の目標をどこまで目指すか
公務員は他の職業に比べ、銀行の与信が高いため、不動産投資をする上で非常に融資が受けやすくなります。そのため、一般的なサラリーマンよりも効率的に不動産投資の規模を拡大していくことができます。
そこで今回は、公務員が不動産投資をする際の「目標」を設定する際に注意すべきポイントについて解説したいと思います。
公務員の不動産投資目標における２つのパターン
公務員の不動産投資は、その目標設定をどの「レベル」に設定するのかによって、その後の投資戦略が大きく異なってきます。特に、目標設定レベルを「事業規模以下」とするのか「事業規模以上」とするのかが、一つの大きな分かれ道となります。
ここで言う「事業規模」とは、分かりやすく言うと、副業禁止規定がある国家公務員法と人事院規則が予め認めている事業規模のことを言い、この規模の範囲だけで不動産投資をするつもりか、それとも将来的には別途承認申請を出して、この事業規模を超えて不動産投資をするのかが、公務員の不動産投資戦略においてとても重要となります。
①事業的規模以下の不動産投資
副業禁止規定に反しない規模の不動産投資となると、その規模としては賃料の年間収入が５００万円を超えないことが前提となります。さらに、建物の棟数や部屋数などの制限もつきます。
そのため、金額にすると資産規模を１億円以下程度に落ち着かせる必要があります。年収制限を考えると、１ヶ月当たりの家賃収入を合計４０万円以下程度に抑える必要があるため、自ずと投資対象としては、アパートやマンションなどの１棟投資は難しくなりますので、中心は「戸建て」や「区分マンション」となります。
また、あくまで事業として賃貸経営をしないことが前提ですので、所有者自らが賃貸物件を管理するいわゆる「自主管理」の形態はとれません。そのため、物件の管理は原則として不動産管理会社に委託する事となります。
②事業的規模以上の不動産投資
これに対し副業禁止規定の枠を超えてさらに不動産投資を拡大するという道もあります。規則では、事業的規模以上の不動産投資を一律に禁止しているわけではなく、一定の要件を満たしている場合であれば、その都度承認申請書を提出して承認を受ければすることが可能です。
ただ、実態としてはこの承認申請手続が煩雑なことと、そもそも職場に自分が不動産投資をしていることを知られたくないという意識から、正直に承認申請を上げる人は少なく、隠れて不動産投資を事業規模以上に拡大している公務員がたくさんいるようです。
しかし、このように隠れて事業規模以上の不動産投資をすることは、公務員にとって非常にハイリスクとなります。そもそも、万が一の際のリスク回避のために、不動産投資で別収入を形成するのが目的だったはずなのに、不動産投資が原因でリストラされてしまっては、まさに本末転倒となってしまいます。
そこで今回は、事業的規模以上の目標を設定したい公務員の方のために、これらの問題をクリアする「裏技」をご紹介したいと思います。
「許可なし」で事業的規模以上の不動産投資をする方法
そもそも許可が必要となる理由は、公務員本人が主体となって不動産投資をしているからです。そこで、不動産投資の主体を公務員である「個人」から「法人」に移すという裏技を使います。
つまり、不動産投資を事業として行なう新設法人を設立するのです。法人設立と聞くと、非常に大事のように感じるかもしれませんが、家賃収入が年間５００万円を超えてくると、税金対策上も法人化を検討するのが不動産投資の世界では一般的です。
近年では、資本金１円でも株式会社を設立できるようになったので、２５万円もあれば法人を設立できます。この際のポイントは、新設法人の代表取締役を公務員である自分自身ではなく、「配偶者」に設定することです。そして自分自身は株主となり最低でも５０％以上の株式を保有します。
これで、書類上は配偶者が代表取締役となるため、国家公務員法に抵触しません。さらに、５０％以上の株式を保有することで、会社の実権自体は自分が握る事ができますので、今まで通り自由に新設法人を使って不動産投資を拡大していくことができるのです。
また、すでに法人名義で不動産投資をしているご両親がいる公務員の場合については、たとえその規模が事業的規模以上だとしても、不動産自体ではなく、その法人の株式を親から生前贈与によって取得して事実上の運営権を取得するという方法もあります。
事業的規模以上の許可を通す裏技
法人を設立せずに、きちんと申請をして不動産投資を拡大していきたいという公務員の方のために、承認申請を通す裏技をご紹介します。ポイントとなるのは、不動産投資が公務員としての業務に支障があると判断されるかどうかによります。
すなわち、実質的な賃貸経営を誰が主体となって行なっているのかという点を細かく確認されます。一般的には、賃貸管理を不動産会社に委託するという方法がありますが、それだけでは弱い場合があります。
そこでもっと効果的な方法として「信託」を利用する方法があります。信託を活用すれば、不動産に対する権利を委託者、受託者、受益者に分散することができます。
すなわち、不動産を家族や信託会社に信託することで、事実上の運営権限を公務員本人から切り離してしまうのです。例えば、家族信託であれば配偶者に信託することで、事実上の運営権限が公務員自身にない事が証明できます。
なお、商業信託といって信託会社に信託する方法もありますが、コストがかかるためできれば家族信託の方が良いでしょう。
このように、公務員が不動産投資を始めるにあたっては、まずどのレベルの事業規模を目標として設定するのかによって、とるべき対策が異なるということをよく覚えておきましょう。
まとめ
・公務員は、事業的規模内か事業的規模以上を目指すのかを明確にしてからスタートすことが重要
・事業的規模以上は、会社設立か家族信託の活用で副業禁止規定をクリアしていくこと
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