金銭的自立を目指す女性：女性の失敗しやすいポイント
不動産投資は他の投資と違って「賃貸経営」という経営的要素が非常に強く、アパートのリフォームなど「センス」を問われることが多いため、男性よりもむしろ女性向きであるとも言われています。そんな不動産投資ですが、反対に女性だからこそ陥りやすい失敗パターンというのもあります。
そこで今回は、女性が不動産投資において陥りやすい「失敗しやすいポイント」とその「対策」について解説したいと思います。
女性ならではの弱点が不動産投資でも命取りになる
女性の方の多くは、「限定○個」といった限定品や、「未公開情報」といった特別なイメージを感じる謳い文句に弱い傾向にあります。比較的安価な日用品や、ブランド品程度であればこの感覚でも大した問題にはなりませんが、対象が不動産だとすると話は別です。
実は不動産会社の広告にも、ときどき「限定」とか「未公開」等といった謡文句が書かれる事があります。
例えば、女性が不動産会社の営業マンから、
「この物件は今月限定で値下げしていますので、今買った方がお得ですよ」
とか、
「インターネットには公開していない掘り出し物の物件ですよ」
などと勧められると、つい買ってしまいがちな面があります。商売をするうえで、こういった希少価値を相手に植え付けるのは鉄則ですが、これにつられて購入を決定してしまうと、あとから後悔する可能性があります。
【対策】
ポイントとなるのは、購入を決める「根拠」です。すなわち、「限定だから」「未公開だから」という理由で購入するのではなく、実質利回り、積算評価、賃貸需要など、具体的説得力のある「根拠」をもとに物件を選定することです。
この冷静な目さえ持つことができれば、この失敗は簡単に回避する事ができるでしょう。
不動産の「見た目」にこだわり過ぎてしまう
物件を購入する際にはその見た目も非常に重要となります。古くて汚いアパートは、いくら安くても誰も借りてくれないからです。ただ、物件の選定はとにかく新しくてきれいであれば良いというわけではありません。不動産投資は投資ですから、いくら新しくても利回りが低ければ意味がありません。
大切な事は、ほどほどにきれいでいて、かつ、高利回りであるということです。
けれども、女性が物件を選定すると、どうしても見た目のきれいさだけを優先してしまう傾向にあり、気に入った物件が見つかると、場合によっては利回りを妥協してしまう人もいます。これがエスカレートしている人の中には「新築」ばかりにこだわってしまっている人もいます。
確かに新築はきれいで人気がありますが、新築木造アパートの場合、当初の利回りが８％以下だと、物件が古くなるに連れて「家賃の下落」や「空室率の悪化」などが起きて、どんどんキャッシュフローが出なくなってしまいます。
また、３０年以上のローンを組んでしまうと、ローン残債が減る以上のスピードで物件価値の下落が進んでしまう恐れもあります。さらにこれは物件のリフォームや大規模修繕などにも同じような傾向があります。すなわち、リフォームや修繕に過度にお金をかけ過ぎてしまい、結果として利回りが悪化してしまうのです。
これらの理由によって、利回りを全体的に下げてしまい、結果として不動産投資に失敗してしまうのです。
【対策】
投資物件を選定する際に絶対に忘れてはならないことは、「自分が住む」という意識で探してはならないということです。投資物件探しは、自分のお部屋探しとは全く違った目線が必要となります。女性の場合は、自分のお部屋探しの延長線上に不動産投資が来てしまっているケースが多いため、見た目のきれいさが妥協できず、反対に利回りを妥協してしまうのです。
まずは、この線引きをしっかりとしたうえで、見た目よりも利回りの妥協点を高く設定するようすると良いでしょう。
出口戦略が甘い
女性の不動産投資は、購入した物件を丁寧に管理して長く保有する事を想定する「インカムゲイン型」の投資家が多いため、賃貸経営に関しては非凡な才能を発揮するケースもあります。その反面「キャピタルゲイン」に関する事前知識が甘いため、出口戦略として売却する際に価格があまり伸びない物件を購入してしまう傾向にあります。
【対策】
売却時の価格が低くなってしまう要因は、その物件自体の積算価格にあります。最も適切な対策としては、購入を検討している物件よりも１０年、２０年古い同種の物件をインターネットなどで探して、いくらで売りに出ているのかを事前に確認しておくと、将来的に売却する際の価格の目安になるでしょう。
人を信じてしまう
人を信じる事は決して悪い事ではありませんが、不動産投資においては「人」自体を信じても、その人は投資に対して責任をとってくれません。すなわち、不動産投資において信じてよいのは、利回りなどの「数字」だけです。
【対策】
「あなたを信じて買ったのに」この台詞は一流の不動産投資家であれば、絶対に言いません。たとえ、営業マンに勧められた物件だとしても、最終的に「自分の意思で決めた」と自信をもって言えなければ、購入すべきではないのです。
まとめ
・購入根拠では妥協しない
・見た目にはこだわりすぎない
・売却も想定した不動産投資を意識する
・人を信じるだけでなく、数字に強くなること
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