トランクルーム：投資収益（ネット利回り）
単純利回りの次にネット利回りを見ていきましょう。トランクルームの経費率の低さもポイントです。
物件の概要例
・場所：（東京都内、建物の1F）
・物件
・面積：50㎡（約15坪)
・内装：スケルトン状態（以前は店舗か事務所）
・賃料：90,000円（坪6000円）
物件のレンタブル比・区割り
・レンタブル比：約55％(27.5㎡が貸出面積）
・区割り：40区画
・年間収入：258万
「トランクルーム：投資収益（単純利回り）」で計算した収入をベースとします。
http://ooya-mikata.com/trankroom/invest1.html
オペレーション費用
オペレーション項目 |
費用/年間 |
|---|---|
任せる会社がある場合：管理費（収入の10％） |
25.8万（258万*10％） |
仲介・広告費（年間20％入替、仲介1か月、広告1か月） |
8.6万（21.5万*20%*2ヶ月） |
電気代（月1000円程度） |
1.2万 |
リフォーム・現状回復費用（特になし） |
0 |
| チラシ配布費用 | 30万 |
オペレーション費用（家賃無し・管理費無し）合計 |
39.8万 |
オペレーション費用（家賃有り）合計 |
65.6万 |
| 借りている場合） | |
物件家賃（9万円／月） |
108万 |
オペレーション費用（家賃有り・管理費無し）合計 |
147.8万 |
オペレーション費用（家賃有り・管理費有り）合計 |
173.6万 |
オペレーション費用で特徴的なのは、人が住まないので、リフォームや原状回復の費用が全く掛からないことです。退去したら翌日から普通に貸せます。クレームもほとんどありません。人が住むとなると、いろいろなトラブルやエアコンや給湯器の更新が必要になりますが、設備更新費用が発生しません。
トランクルームを自主運営するのであれば、格安で運営できます。
というのも、トランクルーム単体で管理を引き受けてくれる会社が少ないため、自動的に自主管理せざるを得ない場合が多くなります。
管理を引き受けてもらえた場合も、管理費10%程度はかかるものと見込みます。
ネット利回り
工事投資額は、工事費用＋監視カメラ有りの355万で計算します。
物件を持っている場合：
自主管理：（収入258万-オペレーション費用39.8万）÷工事投資額355万=61％
業者管理：（収入258万-オペレーション費用65.6万）÷工事投資額355万=54％
物件を借りた場合：
自主管理：（収入258万-オペレーション費用147.8万）÷工事投資額355万=31％
業者管理：（収入258万-オペレーション費用173.6万）÷投資額355万=23％
所有している物件で始めた場合は、利回りが60%以上となり2年で投資が回収できる計算になります。
物件を借りた場合でも、利回りが20%を超える優良な投資となります。
このオペレーション費用には、空きが想定されていません。もちろん、常時満車ということはあり得ないため、一定程度の空車は見込んでおいてください。
住居系の賃貸と異なり、通常10％や15％を見込むのですが、トランクルームの場合は、集客能力によって大きく稼働率が異なります。
集客ができれば、都内であれば、常時満室に近い状態もありますし、集客がうまくいっていなければ、半分以上空いているトランクルームもあり、格差が非常に激しいのが特徴です。
そのため、空車になるリスクについては、自分で織り込んで頂きたいと思います。
慣れていれば、稼働率を9割以上にもっていくことは、それほど難しくありません。
まとめ
トランクルームは、経費率が低いので当然ながらネット利回りも当然高くなります。人が住まないためリフォームなどのコストがかからず面倒なことがほとんどないことが大きいです。借りて始めてもいいですし、自分の保有物件で始めるのもいいでしょう。
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