個人は長期譲渡の時期まで待ってから売却する
収益不動産を売却する際には、できる限り「高く売る」という点が注目されがちですが、実はもう一つ注意しなければならないことがあります。
それは「税金」です。
実は、収益不動産をどのタイミングで売却するのかによって、課税される税金にも変化が生じてくるのです。
収益不動産の売却によって発生する「税金」とは
収益不動産を売却した際には、その譲渡益に対して譲渡所得税が課税されます。簡単に言うと、5,000万円で購入した収益不動産を8,000万円で売却すれば、単純計算すると3,000万円の利益が出たことになります。
但し、譲渡所得の計算方法は、上記のような単純なものではなく、以下の計算式に当てはめて算出します。
譲渡所得=売却価格?(取得費+譲渡費用)
取得費とは収益不動産のうち建物部分の減価償却後の価格となるため、売却価格が購入価格よりも低くなったとしても、経過年数によっては譲渡益が発生する点に注意が必要です。
このように、まずは収益不動産を売却した際には、譲渡所得税という税金が発生するということを覚えておきましょう。
譲渡所得税は売却のタイミングで「税率」が変化する
譲渡所得税は、事業所得や給与所得などの他の所得とは分けて個別に課税されます。これを「分離課税」と言います。また、分離課税される際に適用する税率については、対象となる収益不動産をどの程度の期間保有していたのかによって以下のように変化します。
1:短期譲渡所得
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の場合。
所得税率:30%
住民税率:9%
例えば譲渡所得が1,000万円の場合、300万円が所得税として課税されることとなります。
2:長期譲渡所得
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える場合。
所得税率:15%
住民税率:5%
上記と同じ譲渡所得が1,000万円の場合、150万円まで所得税が軽減されることとなります。
このように、収益不動産の保有期間が5年を超えるか超えないかによって、発生する譲渡所得税が2倍も違うのです。したがって、短期による収益不動産の売却は、税金の面から考えても非常に不利であるということがわかります。
例えば節税目的で築年数の古いアパートを所有していて、ある程度の利益が出ているのであれば、焦って売却せずに長期譲渡となるタイミングまで待ってから売却するべきでしょう。
但し、長期譲渡と短期譲渡の境界線は「譲渡した年の1月1日時点」です。この時点で5年を超えているかどうかで判断されるため、実質的には6年近くの保有が必要となると考えておきましょう。
「消費税」に注意が必要
実は不動産の建物部分については本来「消費税」が課税されるのですが、基準期間(前々事業年度)の課税売上高が1,000万円以下の場合、納税の義務が免除されます。この規定があるため、規模が小さい個人の投資家が収益不動産を売却しても、通常は消費税が課税されることはありません。
しかし、個人でも大規模に運営していれば、状況によっては課税売上高が1,000万円を超えてしまう可能性もあるため、そうなってくるとこの消費税が課税されてしまうのです。
ただ、課税売上高が1,000万円を超えてすぐに消費税が課税されるわけではありません。基準期間が前々年のため、あらかじめ売上高をコントロールして消費税課税事業者となる前に売却するよう上手く調整を図りましょう。
まとめ
・個人所有の収益不動産はいつ売却するのかによって、課税される税金は大きく異なる
・短期譲渡所得として高い譲渡所得税が課税されると納税資金の確保が必ず必要
・また、課税業者になっていると消費税が課税され、非常に投資にとって悪影響を与える
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