パートナーとなる不動産会社の決め方
収益不動産をより高く売却するためには、そのパートナーとなる不動産業者選びがとても重要になってきます。同じ物件を売却するにしても、どの不動産業者に媒介を依頼するのかによって、最終的な売買金額に差が生じてきます。
そこで今回は、より収益不動産を高く売るための、不動産業者選びの4つのポイントについて解説したいと思います。
収益不動産と他の不動産は別物と考えましょう
不動産売買と一括りにしてしまいがちですが、実は私たち不動産投資家がターゲットとしている「収益不動産」と、一般の方が自己使用目的で購入するいわゆる「実需不動産」とでは、得意とする不動産業者が全く異なってきます。
そもそもこの両者は客層が全く違うため、万が一実需不動産を中心に取り扱っている不動産業者に媒介を依頼してしまうと、相場よりも安くなってしまったり、なかなか売れないという状況に陥ってしまう可能性があります。
例えば、地元に根付いた老舗の不動産業者のようなところでは、あまり収益不動産を扱っていないため、そういったところに投資目的の収益不動産を任せてしまうと、まるで戸建てのような感覚で価格を評価されてしまう可能性もあります。
そもそも、収益不動産をあまり扱わない不動産業者は、投資利回りをベースとする収益不動産ならではの価格の算出方法に慣れていないため、万が一査定を依頼すると、固定資産税評価額や公示地価、路線価などによって価格査定をする可能性があるため、本来の市場相場がわからなくなってしまう可能性があります。
このように、収益不動産は他の不動産とは取り扱い方法が全く異なりますので、媒介を依頼する際には、必ずその不動産業者が収益不動産の取扱い件数が多いかどうか、事前にホームページなどでチェックするようにしましょう。
最初のうちは大手に任せるのが安心
不動産業者と一言で言いましても、ピンからキリまであります。上場しているような大手企業もあれば、マンションの一室で営業しているような極めて小規模な不動産業者もあります。
企業規模の大きさがそのまま売買価格に直結するわけではありませんが、少なくとも不動産投資を初めて最初のうちについては、ある程度大手の企業に媒介を依頼した方が安心です。
なぜなら、規模が小さい不動産業者の場合は、その業者自身のその時の業績によって、営業マンに対して拍車がかかるため、運が悪いと強引に値下げを迫られ早く成約を促してくるケースもあるからです。
その点、大手であれば経営状態が安定しているため、基本的には売主の希望通りに募集をしてくれるため初心者でもとても安心です。また、売買契約や決済の手続についてもミスがないため、初心者の場合はとりあえず大手に依頼をして、不動産売買の経験を積む事をオススメします。
なお、大手不動産業者で収益不動産に強いところというと、野村アーバンネット、東急リバブルなどが有名です。
慣れてきたら中小の不動産業者で高値売りに挑戦
安全安心を取るなら大手不動産業者がお勧めですが、より高く売るという目的を達成するためには、大手よりもむしろ中小企業の方が有利だったりします。
その理由はこうです。
収益不動産を最も高く買う人と言えば誰だと思いますか?
そうです「初心者投資家」です。
けれども、大手の不動産業者の場合、相手にする顧客はある程度の資産家など属性の良い方達が中心のため、融資が通るかどうか不透明な初心者投資家はほとんど相手にしません。ですが、最も高い金額で売るためには、まずはこの初心者投資家に売る事を前提に考えなければなりません。
そこで浮上してくるのが中小の不動産業者です。
これらの不動産業者は、大手とは反対に、大手に相手にされないような投資家をターゲットとしているため、融資が通らないということも時々ありますが、その反面、融資が成功すれば大手よりも高値で売れる可能性がグンと高くなります。
また、売買価格が概ね2億円以内の不動産であれば、初心者投資家でもスルガ銀行やノンバンクなどから融資が出る可能性が高いため、高値で売れる可能性が十分あります。
ただ、その反面、5億円を超えるような一棟ものの高額物件については、中小の不動産業者が抱える顧客ではさばくことが難しいため、大手に任せる方が懸命でしょう。よって不動産業者の規模は、売却しようとする収益不動産の価格帯によっても使い分けると良いでしょう。
慣れるまでは一般媒介がオススメ
不動産業者に媒介を依頼する際には、概ね一般媒介か専任媒介(又は専属専任媒介)のいずれかを選択する事となります。
両者の違いを簡単に言うと、一般であれば複数の不動産業者で同時に募集することも可能になりますが、専任の場合はどこか一つの不動産業者でしか募集ができなくなります。
当然専任で依頼をした方が、不動産業者が本腰を入れて動いてくれますが、不動産売買に慣れないうちは物件を囲われてしまい、価格よりも両手仲介(不動産業者が売主、買主の両方を仲介して仲介手数料を2倍儲けること)を優先されてしまう可能性があるため、一般媒介の方で様子を見る事をオススメします。
一般媒介でいくつかの不動産業者に依頼をして、その中で最も熱心に報告や提案をしてくれるところに再度専任媒介で依頼すると一番確実でしょう。
まとめ
・必ず収益不動産の売買に強い不動産業者に依頼すること
・大手より中小の方が高く売却できることもあるので、中小で強い不動産会社も見つけておくこと
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