高級バイク駐車場の運営ノウハウ

大家の味方：不動産投資・空室対策・リフォーム・火災保険・法人保険・バイク駐車場・トランクルーム・節税

空き地や空き店舗のスペース活用

全国的に空き地や空室の店舗は増え続けています。東京の中心の千代田区ですら住居用の空室が10％超えている状況です。全国でみれば２０％以上の空室のエリアがほとんどとなります。

 

それなのに、相続税対策としていまだにどんどん新築物件が建築され供給が増え続けています。この先、賃貸マーケットはどうなっていくのでしょう。おそらくがらがらの物件と新築の満室物件、両極端になるでしょう。

 

インターネットの普及のおかげで比較もどんどん容易になればなるほど、普通の商品と同じような競争市場になったことを意味しています。

 

空店舗、事務所、空地が増え続けている
現在、住居として借りる部屋の空室も悪化していますが、先行して店舗や事務所、空地などの事業用に関しては、もっと悲惨です。1年ならまだしも、2年、3年、5年たっても埋まらないということが状態化しつつあります。住宅であれば、値段を下げれば、低所得者層向けに決まる可能性は高まりますが、事業系は、そこで収益があがらない立地であれば、どんなに値段を下げても決まりづらい状況です。

 

空室の多い店舗や事務所をどのように活用していくか、全国オーナーが頭を悩ませています。

 

無価値なだけでなく、固定資産税という重い負担を永遠と支払つづけないといけません。マイナス価値の不動産は生活を破たんに追い込むパワーがあります。

 

空室対策としてのスペース活用の必要性
店舗や事務所、空地などのマイナス価値の不動産の活用方法は現在インターネットで調べてもいろいろとあります。空室対策としてのスペース活用の代表的なものを挙げておきますが、この中でどのような部分が高級バイク駐車場のメリットかを考えてください。

 

①シェアハウス
空き店舗や空き事務所を改造し、複数の人が共同で住めるようにしたのがシェアハウスと呼ばれるものです。シェアハウス運営会社も増えてきていますし、コミュニケーションの場として人気があります。

 

【メリット】
・人気がありますのでニーズに合致すれば、空室は少ないでしょう。今後の時代としては価値観を共有できる人と一緒にいたい、そして同じ時間を過ごしたいというニーズは、文化が習熟すれば、増えていくようです。居住賃貸マーケットの中では成長分野です。今後も多様なニーズに対応したシェアハウスが登場していくるでしょう。

 

【デメリット】
・ニーズの変化が激しいので、適合するために投資が不可欠です
・不良入居者が入るとすべての入居者が抜けるリスクがあるなど、運営ノウハウがかなり必要です。
　管理ノウハウがある業者と提携しないとうまくいかないでしょう。
・法制度が変わり、寄宿舎としての用件を満たさないといけないため、既に運営しているシェアハウスは違反しているシェアハウスもしないとリスクが高まるでしょう。また最近は脱法ハウスなどの問題もあり、要件を満たしているかは今後厳格に適用されてきますので、その分のコストも今後大きな負担になります

 

空室対策としては抜群ではあるものの、投資コストが高いのと運営難易度が高いのがネックとなります。

 

② リノベーション
事務所や店舗から居住用へ変更するリノベーションも徐々にではありますが増えています。ただ、なかなか思った以上に進まないのは、居住用へ変更するには、再度、建築確認を行う必要と改修費用がかなりかかるためです。

 

【メリット】
・ニーズに合わせたリノベーション後は部屋づけが容易になります
・都心部では坪単価が高く取れるため、投資回収できる可能性があります

 

【デメリット】
・リノベーション費用がとても高く、投資利回りが低くなります
・都心部のみ高い坪単価が取れるため、取り組みが進んでいますが、地方部では、リノベーションコストが割にあいません。

 

③ トランクルーム
トランクルームは、市場が一気に伸びてきている市場です。　トランクルーム、アメリカでは日本よりも広い家に住みながら、なんと市場規模では日本の１０倍以上です。狭い国土である日本ではまだ拡大の余地が大きくあるということです。

 

【メリット】
・まだ成長段階に入ったばかりで今後もさらなる成長が見込まれています
・ターゲットが幅広い層であり、若い層からシニア層まで狙えます
・投資コストがシェアハウスやコンバージョンほどはかかりません
・運営コストも人が入居するわけではないので、入退去のコストが低い
・坪単価が高いので、高利回り50％超が実現できます。

 

【デメリット】
・コンテナは、建築基準法での制限がかかり、今後の展開が難しくなりつつあります
・室内型のトランクルームは、コンテナよりはコストが掛かってしまいます。
・通常の賃貸仲介店舗では募集しても集客できないため、集客する能力が必要です。

 

⇒投資コストが比較的低い割に、高利回りが実現できるのでお勧めの投資となります。

 

 

 

④高級バイク駐車場
高級バイク駐車場は、ニッチなマーケットとなりますが、既存に施設がないだけに、ニーズが増えており、今後も緩やかに拡大していく市場です。

 

【メリット】

 

・投資コストがシェアハウスやコンバージョン、トランクルームよりかかりません
・運営コストも人が入居するわけではないので、入退去のコストが非常に低い
・坪単価が高いので、超高利回り80％超が実現できます。

 

【デメリット】
・バイクに対する所有者の拒否感があるため、用地や空き店舗の確保が難しい
・通常の賃貸仲介店舗では募集しても集客できないため、集客する能力が必要です
・バイクユーザーは、ニッチな市場のため、ターゲットが絞られています

 

 

まとめ
通常の人が住む住居であれば、通常の空室対策が有効となりますが、空き地や空き店舗、空き事務所となると活用方法が難しくなります。シェアハウス、リノベーションもいいですが、投資コストの低いトランクルーム、高級バイク駐車場が有望といえます。

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