賃貸物件は、複数の部屋に水を供給しなければならないため、一般家庭とは違う給水方式がとられています。中古物件に投資する場合については、貯水槽や給水ポンプといった維持修繕に費用がかかる設備について、現状のメンテナンス状態を確認しておくことが重要です。
そこで今回は、貯水槽や給水ポンプに関する基本的な知識と、購入前に必ずチェックしておくべきポイントについて解説します。貯水槽だからダメということはありませんが、収支に与える影響を考慮する必要があります。
給水方式の種類
賃貸マンションの給水方式には、貯水槽を設置する「貯水槽方式」と、水道から直接給水する「水道直結方式」の2種類があります。
それぞれの特徴は以下の通りです。
・貯水槽方式：
水道本管からの水を貯水槽に貯めて、そこから各部屋に給水する方式を「貯水槽方式」といいます。貯水槽方式には、地上に設置した受水槽から加圧ポンプを使って直接各戸に給水する「加圧給水方式」と、受水槽から揚水ポンプによって一旦屋上の高置水槽に貯めて、そこから重力を利用して各戸に給水する「高架水槽給水方式」があります。
・水道直結方式
貯水槽を設置せず、水道本管からの水を直接各戸に給水する方式で、水道本管の水圧を利用して給水する方式を「直圧直結方式」、増圧ポンプの圧力で給水する方式を「増圧直結方式」といいます。直圧直結方式の場合、水道本管の圧力で給水できる階数に上限があるため、最近のマンションは増圧直結方式が主流です。
貯水槽はコストがかかる
これらの給水方式のうち、物件を購入する際に注意しなければならないのが貯水槽から給水する「貯水槽方式」の物件です。貯水槽は大きなタンクを屋外に設置するため、メンテナンスにかなりのコストがかかります。貯水槽は人の飲み水を貯蔵しておくタンクなので、衛生管理を徹底する必要があり、少なくとも年1回の法定点検と清掃が必要になります。
また、加圧ポンプや揚水ポンプが故障すると断水してしまうため、定期的なメンテナンスと、10~15年程度での交換が必要です。
物件によっては、ポンプに外国製の特殊なものを使用しているケースもあり、交換する際に100万円以上の費用がかかる可能性もあるので、貯水槽が設置されている物件を購入する際には、必ずポンプのメーカーや交換費用などをあらかじめ調べておいた方がよいでしょう。
高架水槽給水方式は最もコストがかかる
高架水槽給水方式は、コストがかかる貯水槽が地上と屋上に1台ずつ、計2台は設置されているためコストは倍増します。
また、地上の受水槽から屋上の貯水槽まで組み上げることから、配管距離も通常の2倍近く長くなるため、配管のメンテナンス費用も重くのしかかることとなります。
高架水槽給水方式の多くは、屋上貯水槽までの配管が建物外壁沿いの屋外に設置されているため、建物内の配管よりも雨や衝撃による劣化が激しく、15~20年程度で交換が必要です。
屋内の配管を交換するのとは違い、外壁沿いの配管を交換するためには足場を組まなければならないため、施工費用は数百万円という高額なものになります。
架台がある場合はさらに注意
高架水槽給水方式の場合、屋上に架台が組まれていてその上に貯水槽が設置されているケースがあります。架台は通常鉄製のもので組まれているので、雨水による錆びを防ぐために、定期的な塗装工事をしなければなりません。
最近では東日本大震災や熊本地震など大きな地震が多く、安全上の問題から屋上の受水槽を撤去して別の給水方式に変更するケースも出てきていますので、できるだけ高架水槽給水方式が採用されている物件は買わないほうがいいでしょう。
貯水槽のチェックポイント
貯水槽方式の物件に投資を検討している場合は、最低限次のポイントについてはチェックしておきましょう。
・チェックポイント１：貯水槽の劣化状況
貯水槽本体を目視して、次の点をチェックします。
・藻の発生状況
・ボルトの錆び
・直近1年以内の日付の検査済みシールの有無
・架台の錆びや破損状況
これらの状態があまり思わしくない場合は、購入後に多額の交換費用が発生することになるため、あらかじめ見積もりをとった上で、その分の金額を値引き交渉したほうがよいでしょう。
・チェックポイント２：配管のラッキングの有無
屋外にむき出しになっている配管は劣化が早いため、錆びなどがどの程度進行しているのか必ず確認が必要です。また、配管周りがアルミやステンレスを使ってラッキングされている場合は、ラッキング自体が錆びていないかも確認しましょう。
・チェックポイント３：ポンプの状況
ポンプ本体を確認した際に、エラーコードが表示されている場合は注意が必要です。特に、次のようなエラーコードが出ている場合は、購入前に直してもらうことも検討したほうがよいでしょう。
始動頻度過多
このエラーコードが出ている場合は、建物内で少量の漏水が発生している可能性があります。例えば、トイレタンクからの水漏れや、逆止弁の不良で水が逆流している可能性もありますので詳しく調べてもらいましょう。
圧力センサー異常
暑さや寒さによって、圧力センサーに異常が発生している場合に表示されます。
冬に凍結している場合は、今後凍結しないよう対策が必要になりますし、夏の暑さでセンサーが故障している場合は修理を手配する必要があります。
満水
貯水槽から水が溢れている場合に表示されるエラーコードです。
ボールタップや配管の異常が考えられますが、貯水槽が満水でない場合は電極棒や電極座に異常が発生している可能性があります。
ポンプの異常は売主自身も気がついていないケースが多いため、購入する際には必ず自分の目で確かめて、万が一エラーが出ているようであれば、必要に応じて先に直してもらったほうがよいでしょう。
まとめ
水は日常生活に欠かせないライフラインなので、万が一故障した場合は、たとえ高額な修繕費用がかかるとしても、工事を先延ばしにすることはできません。また、断水期間が生じれば、一時的な避難場所として入居者用のホテルも実費で手配しなければならなくなるため、かなり高額なコストがかかってしまいます。
特に貯水槽が設置されている物件を購入する際には、現時点での状態を細かく確認して、購入後にどの程度の出費が想定されるのか、業者に見積もってもらう必要があるでしょう。
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